다주택자 양도세 중과유예 종료 시한이 다가오면서 시장의 관심이 다시 커지고 있습니다. 특히 이번에는 이재명 대통령이 “5월 9일까지 토지거래허가 신청을 한 경우까지 허용하는 방안을 검토해보자”고 언급하면서, 기존에 알려진 기준이 달라질 수 있다는 기대가 나오고 있습니다. 다만 중요한 점은, 아직 확정된 제도 변경이 아니라 검토 지시 단계라는 것입니다.
지금까지는 왜 4월 중순이 사실상 마감처럼 여겨졌나
기존 시장에서는 다주택자 양도세 중과유예 혜택을 받으려면 단순히 마음만 먹는 것이 아니라, 5월 9일까지 허가를 완료하고 계약까지 마쳐야 한다는 인식이 강했습니다. 특히 토지거래허가구역에서는 허가 승인 절차에 시간이 걸리기 때문에, 실제로는 4월 중순이 지나면 매각이 어렵다고 보는 시각이 많았습니다. 대통령도 바로 이 지점을 언급하며 “그렇게까지 할 필요가 있겠느냐”는 취지로 규정 해석 명확화나 개정 검토를 지시했습니다.
가장 중요한 변화 포인트: 계약 완료가 아니라 ‘허가 신청’ 기준으로 바뀔 수 있나
이번 발언의 핵심은 딱 하나입니다.
기존에는 5월 9일까지 계약 완료가 중요했다면, 앞으로는 5월 9일까지 토지거래허가를 신청한 경우까지 혜택을 인정할지 검토하자는 것입니다. 이게 실제로 시행되면, 허가 처리 기간 때문에 매각을 포기했던 다주택자들에게 숨통이 트일 수 있습니다. 반대로 아직 시행령 개정이나 명확한 유권해석이 나오지 않았다면, 섣불리 “신청만 하면 무조건 된다”고 단정하기는 어렵습니다. 지금 단계에서 가장 중요한 표현은 허용 검토입니다.
원래 5월 9일 기준은 어떻게 적용되고 있었나
정부는 2월 12일 공식 발표에서 다주택자 양도세 중과 유예를 예정대로 2026년 5월 9일 종료한다고 밝혔습니다. 다만 보완책으로, 지난해 10월 15일 기준 기존 조정대상지역인 서울 강남·서초·송파·용산 소재 주택은 5월 9일 이전 계약 후 계약일로부터 4개월 내 양도, 지난해 10월 16일 이후 새로 지정된 조정대상지역은 5월 9일까지 계약 후 계약일로부터 6개월 내 양도하면 중과를 피할 수 있도록 했습니다. 즉, 원래도 단순 종료만 있었던 것은 아니고, 일정 조건 아래 숨통을 틔워주는 장치가 있었습니다.
세입자 있는 집은 어떻게 되나
이번 이슈가 더 주목받는 이유는 세입자 있는 집 문제 때문입니다. 정부는 2월 발표에서 임차인이 거주 중인 주택도 매도가 가능하도록 실거주 의무를 제한적으로 완화한다고 설명했습니다. 다만 이 조치는 아무에게나 적용되는 게 아니라, 다주택자가 보유한 조정대상지역 주택을 무주택자에게 매도하는 경우 등에 한정해 운영된다고 밝혔습니다. 임차인 계약 종료일까지 실거주 의무를 미루되, 늦어도 2028년 2월 11일까지는 입주해야 한다는 조건도 제시됐습니다.
그런데 왜 1주택자 이야기가 같이 나왔을까
이번 발언에서 또 하나 눈에 띄는 포인트는 1주택자 역차별 문제입니다. 대통령은 다주택자 집에 세입자가 있는 경우엔 매각 길을 열어주면서, 세 놓은 집을 팔고 싶은 1주택자는 왜 막느냐는 반론이 많다고 언급했습니다. 그래서 관계부처에 세를 두고 있는 1주택자의 매각 허용 문제도 시행령 개정 검토 대상에 포함하라고 주문했습니다. 즉, 이번 이슈는 단순히 다주택자 양도세 중과유예만이 아니라 세입자 거주 주택의 거래 규제를 어디까지 풀 것인가로 확장되고 있습니다.
시장에서는 왜 민감하게 반응하나
시장에서는 이 조치가 실제 시행되면 매물 공급 증가로 이어질 가능성에 주목하고 있습니다. 대통령도 이번 완화가 수요를 자극하기보다는 공급을 늘리는 효과가 더 클 수 있다고 언급했습니다. 실제로 4월 6일 보도에서는 강남권 토지거래허가 신청이 최근 한 달 새 크게 늘었고, 서울 아파트 매물도 직전 고점 대비 줄어든 모습이 나타났다고 전해졌습니다. 결국 집주인 입장에서는 절세와 매각 기회가, 실수요자 입장에서는 공급 확대 기대가 맞물리는 이슈라고 볼 수 있습니다.
그래서 지금 가장 궁금한 질문 3가지
1. 5월 9일까지 계약을 끝내야 하나요?
현재까지 공식 발표만 보면 원칙적으로는 5월 9일 기준이 중요합니다. 다만 4월 6일 대통령 발언 이후에는 허가 신청만 해도 인정하는 방향이 검토되고 있어, 최종 시행령 개정 여부를 꼭 확인해야 합니다.
2. 신청만 하면 무조건 양도세 중과유예를 받을 수 있나요?
아직 그렇게 단정할 수 없습니다. 현재는 검토 지시가 나온 상태이지, 확정 고시가 끝난 상태가 아닙니다. 따라서 세무 일정이나 매매 일정이 걸려 있다면 보도만 믿기보다 최종 규정 변경 여부를 확인하는 것이 안전합니다.
3. 1주택자도 이번에 같이 완화되나요?
대통령이 시행령 개정을 검토하라고 언급한 것은 맞지만, 이것도 역시 즉시 확정된 정책은 아닙니다. 다만 세 놓은 1주택 매각 문제를 공식 회의에서 직접 언급했다는 점에서 후속 발표를 지켜볼 필요는 있습니다.
정리
이번 이슈를 한 문장으로 정리하면 이렇습니다.
“다주택자 양도세 중과유예는 원래 5월 9일 종료 예정이지만, 토지거래허가구역에서는 5월 9일까지 허가 신청만 해도 인정하는 방향이 검토되고 있다”는 것입니다. 여기에 더해 세입자 있는 1주택 매각 허용 문제까지 함께 논의되고 있어, 당분간 부동산 시장에서는 시행령 개정 여부가 핵심 변수가 될 가능성이 큽니다. 지금 집을 팔아야 하는 다주택자나 1주택자라면 “계약 완료냐, 신청 접수냐”라는 기준이 바뀌는지부터 가장 먼저 확인해야 합니다.